Desventajas de encontrar un empleo estable

El trabajo por cuenta ajena (comúnmente conocido como asalariado) no ofrece grandes expectativas de futuro. A finales de 2005, el número total de personas ocupadas era de 18,9732 millones, según la Encuesta de Población Activa. Ese mismo año, el Producto Interior Bruto del país fue, según los datos de INE, de 905.455 millones de euros. Es decir, que cada español en activo generó una media de 47.722,84€ ese año.

Lo más probable es que tu salario, si eres trabajador por cuenta ajena, esté por debajo de esos cuarenta y siete mil euros. No te sorprendas, en España los salarios, directivos incluidos, sólo representan el 47% del PIB (fuente INE). El resto de la riqueza generada se la quedan las empresas, que cada año quieren más. Como muestra un botón: Desde 1999, el PIB ha crecido más que los salarios, que cada vez representan un porcentaje menor frente al crecimiento de la economía.

Si eres uno de esos 15 millones de españoles que tienen un trabajo por cuenta ajena sólo quisiera agradecerte que seas tan generoso, cediendo una parte tan importante del valor que generas cada día a personas que son más ricas que tu. ¡¡Eso es verdadera solidaridad!!

Trabajar para otros

Supongo que la gente asalariada no se para a analizar cómo se gana la vida. Simplemente consiguen un trabajo llegada una edad, y empiezan a ganar una cantidad determinada de dinero a cambio de ofrecer a la empresa sus servicios una determinada cantidad de horas al mes. Esto, que puede parecer una buena idea de ganarse la vida, es lo peor que puede hacer una persona medianamente inteligente.

La principal pega ya la conocéis, no existe una correlación entre el valor que el trabajo de los empleados genera para la empresa y lo que la empresa les paga. La empresa siempre paga menos, de otro modo no obtendrían beneficios.

Bajo este tipo de sistema retributivo, cuando desarrollamos algo que suponga un beneficio para la empresa lo más probable es que no disfrutemos de una recompensa acorde al beneficio creado. Seguiremos cobrando nuestro sueldo por las horas trabajadas y, en el mejor de los caso, recibiremos un bono o incluso hasta un aumento si lo hacemos con cierta regularidad. Sólo aquellos que son empresarios disfrutan de toda la recompensa de su trabajo.

Yo mismo cree un sistema que calculaba con total precisión los incentivos por compra de todos los clientes. Este sistema, que no era más que una compleja hoja de cálculo, le ahorró a la empresa en la que trabajaba casi 9.000 euros al año, sin contar las horas de trabajo ahorradas gracias a la automatización. ¿Cuando de todo ese valor, que creé en unas 8 horas (extra, por cierto) de trabajo, repercutió en mi? Os lo diré: 0,00€. Así que, ¿por qué molestarse?. Si la empresa hubiera sido mía, habría valido la pena.

Dejando a parte de la limitada rentabilidad de ser empleado por cuenta ajena, también hay que tener muy presente que serlo es extremadamente peligroso.

Curiosamente la gente percibe que trabajar por cuenta ajena es poco arriesgado mientras que trabajar por cuenta propia es muy arriesgado. ¡¡¡En realidad es todo lo contrario!!! ¿O acaso no es arriesgado ponerse en una situación en la que otra persona puede privarte del 100% de tus ingresos instantáneamente tomando la decisión de despedirte?

No existe seguridad si no se tiene el control de la situación, y os garantizo que los empleados por cuenta ajena tienen menos control que nadie sobre sus ingresos. Además, ¿qué es más seguro, tener una única fuente de ingresos o tener varias?

Estos no son, ni mucho menos, los únicos problemas de ser asalariado. Quizás el más peligroso para el “espíritu” es el hecho de que, al elegir trabajar por cuenta ajena, el individuo renuncia a elegir qué actividades realizar y a auto-organizar su trabajo. En definitiva, renuncia a su libertad: Aceptamos trabajar unas horas determinadas, según unas normas determinadas, haciendo unas cosas determinadas una y otra vez dentro de los plazos previstos.

Entramos en un entorno diseñado para domesticarnos. Regido por normas absurdas y con la amenaza siempre presente de ser disciplinados si no las cumplimos. El horario, la vestimenta, los procedimientos internos de control, los temas de conversación adecuados entre compañeros de trabajo…

Si no te atreves a decirle a tu jefe lo que verdaderamente piensas de las cosas que suceden en el trabajo, hace tiempo que dejaste de ser libre. Desde el mismo momento en el que firmaste el contrato de trabajo pasaste a formar parte de una organización oligárquica, donde los valores democráticos, por los que tanto se ha luchado en la esfera política, carecen de valor y no tienen cabida.

Cuando eres empleado de una empresa (y no “por” la misma, interesante matiz lingüístico) te puedes ver en la obligación de trabajar con superiores que se comportan de manera estúpida, maleducada o grosera. Te ves también en la obligación de mendigar una subida de sueldo, llegando al punto de hacer increíbles sacrificios para demostrar que lo mereces. Este tipo de situaciones no se dan cuando eres tu propio jefe. Si un cliente no te gusta, no tienes que trabajar con él. Si quieres más dinero, aumentas tus precios y si a alguien le parece mal, no hay que dedicarle ni un minuto más de tu tiempo.

Demasiado tiempo como asalariado, trabajando en un entorno que anula nuestra libertad, acaba por convertirnos en dependientes de nuestro propio trabajo en el sentido de que, con el tiempo, habremos limitado el rango de cosas que sabemos hacer a aquellas que hayan sido útiles para nuestro empleador. Con unas habilidades mermadas, y la voluntad quebrantada, los trabajadores quedan a merced de sus empleadores, quienes no dudarán, llegado el momento, en congelarles el sueldo y despedirlos/pre-jubilarlos tan pronto se demuestre que es una opción rentable.

Auto-empleo: Una vía de escape para una vida plena

¿Es posible ganarse la vida sin la necesidad de un empleo? ¡¡¡ Por supuesto!!! Sólo hay que encontrar una forma alternativa de generar ingresos. Por lo general, haciendo algo que nos apasione.

Ten en cuenta que los ingresos se consiguen no por el tiempo que trabajas, sino por el valor que generas para otros. Aunque las empresas paguen a sus empleados por tiempo trabajado, contratan personas capaces de generar ese valor.

Si tienes (o has tenido) un trabajo, ya has demostrado que eres capaz de generar valor para otros. Lo “único” que te resta por hacer es encontrar la manera de proporcionar el máximo valor posible a aquellas personas que más se pueden beneficiar de él, y cobrarles un precio razonable.

Seguramente te lleve tiempo y un gran esfuerzo, pero la recompensa merece la pena. Lo único que separa a cualquiera de una vida en la que gane más dinero y trabaje menos horas es el miedo a intentarlo.

Te planteo dos preguntas: ¿por qué trabajas en lo que trabajas? y ¿a qué te dedicarías si tuvieras todo el dinero que puedas necesitar? Si las respuestas a ambas preguntas no están en consonancia, te animo a conseguir que así sea:

Lo lograron porque nadie les dijo que era imposible
– Sabiduría Popular –

Algunos sitios para empezar:

 

O si no quieres cambiar de vida:

¿Por qué los libros de texto todavía no son gratis?

Desde la aprobación de la Constitución española de 1978 hay planteada una contradicción entre lo que debería ser y lo que es. El Artículo 27.4 es bastante contundente: “La Enseñanza Básica es obligatoria y GRATUITA.”

Si bien es cierto que en los centro públicos la matrícula es gratuita, no lo es menos que para la educación se necesitan libros de texto. Afortunadamente para los padres de hijos en edad escolar, recientemente ha entrado en vigor la Ley 10/2007, de 22 de junio, de la lectura, del libro y de las bibliotecas que ha acabado con la aplicación al libro de texto de las extrañas limitaciones que siguen vigentes para mayoría de libros. Concretamente, el precio fijo de venta al público que debe establecer el editor y el descuento máximo del 5%.

Esta nueva ley ha desatado una guerra de precios sin precedentes en este sector que, según los datos de la Federación del Gremio de Editores de España, es el primero por volumen de facturación (24,4%) y el segundo por volumen de ejemplares editados (17%), sólo por detrás de la literatura (datos correspondientes a 2006). También es el sector editorial que mayor número de novedades lanza cada año (el 23,6% del total), lo cual probablemente esté relacionado con la sospechosa velocidad con la que pierden su “vigencia” dichos libros, que “hay que cambiar” al cabo de uno o dos años, y no el mínimo de 4 que prevé la ley. En mi opinión, las editoriales de estos libros llevan demasiado décadas lucrándose de los indefensos ciudadanos.

Además de la nueva ley, los gobiernos autonómicos acuden puntualmente a la cita de todos los años con 135 millones de euros (2006) para subvencionar la compra de los libros y hacer más soportable (económicamente) la vuelta al cole. Una cantidad enrome de fondos públicos que, cada año se desvían para seguir enriqueciendo a empresas privadas en vez de dedicarse a hacer innecesario que nadie tenga que pagar por ellos (ni el Estado ni los consumidores).

Hasta ahora, las mayoría de soluciones propuestas (ayudas directas en forma de becas y libros subvencionados por el Estado) pasan por perpetuar la situación, protegiendo los intereses de las grandes editoriales, que se aferran a un jugoso mercado de 738 millones de euros (curso 2006-2007) [698 millones de euros (curso 2005-2006)] donde, todos los años, los clientes SE VEN OBLIGADOS a comprar unos libros cuyo precio [controlan] controlaban. Ya hemos soportado bastantes abusos, así que va siendo hora de que el Gobierno detenga la sangría a las arcas del Estado y ponga un poco de cordura en el sector de la educación, sector tan estratégico como la energía o las telecomunicaciones.

En este sentido, una iniciativa muy interesante es la que en 2003 inició la Xunta de Galicia con el préstamo de libros, que ha ahorrado mucho dinero para pesar de los editores y libreros. Sin embargo, creo que se debería ir un paso más allá y convocar un concurso público para escribir los libros de texto en el que puedan participar profesores, profesionales de la educación y especialistas en las áreas de conocimiento concreto (matemáticas, historia, lengua…), bien por separado o formando grupos.

En una primera fase el Ministerio de Educación se encargaría de dividir los contenidos curriculares de cada asignatura de cada curso en bloques cerrados de conocimientos (los temas de los libros) y abrir un amplio periodo de inscripción al concurso público en el que los participantes estuvieran informados del número de inscritos para cada tema en cada materia de cada curso. Para incentivar la participación, los trabajos seleccionados serían premiados con 30.000€ a cambio de ceder los derechos de autor al Estado, quizás un precio desorbitado si tenemos en cuenta que los libros de texto comerciales de EP y ESO tienen una media aproximada de 15 páginas por capítulo. No obstante, sin duda el alto incentivo redundará en una mayor cantidad y calidad de los trabajos presentados.

Un tribunal seleccionará aquellos trabajos que se adecuen a los contenidos de la materia y al curso, presenten una mayor claridad expositiva y demuestren con más claridad que han sido elaborados íntegramente con contenidos desarrollados por el autor y/o libres (hay una gran cantidad de contenido libre en la Wikipedia). Dichos trabajos serán refundidos para crear los libros de texto, y revisados para corregir cualquier inconsistencia que pudiera confundir al alumno. Al ser copyright del Estado, podrán ser distribuidos bajo una licencia de Documentación Libre que reúna las siguientes características:

  1. Que permita el libre uso de los documentos
  2. Que permita la libre distribución y copia de los mismos.
  3. Que permita a terceras partes la modificación de los documentos, y que dichos trabajos derivados se distribuyan bajo los términos de la misma licencia.

Una licencia como, por ejemplo, la Licencia de Documentación Libre de GNU o la licencia Reconocimiento-CompartirIgual de CreativeCommons.

El Ministerio de Educación publicaría cada año, aproximadamente en otoño, una versión oficial de los libros de texto que podría ser modificada y mejorada por las comunidades autónomas para ajustarse mejor a las características específicas de cada lugar, y estas versiones modificadas, o el original, podrían volver a ser modificadas por cada centro escolar para ajustarse a las características de su proyecto educativo. Al tratarse de versiones modificadas deberán ser publicadas bajos las mismas condiciones que los originales y nada impedirá que las mejoras de versiones modificadas sean incluidas en la revisión de la versión oficial del siguiente año, corrigiendo los errores rápidamente y entrando en un ciclo cerrado de constante mejora del material curricular.

Evidentemente habría que distinguir entre la versión oficial del Ministerio de Educación y Cultura, las versiones oficiales modificadas de la Comunidades Autónomas y las versiones modificadas por organismos privados (colegios, editoriales). Cada centro deberá velar porque los libros de texto que elija no se desvíe del curriculum común establecido para los alumnos, teniendo siempre la opción segura de optar por la versión de la Comunidad Autónoma.

La publicación del original y subsiguientes modificaciones deberá hacerse en un formato electrónico que permita la distribución de la información por medios telemáticos y la reproducción y modificación de los textos sin necesidad de recurrir a programas comerciales. Una buena opción es el formato OpenDocument Text incorporado por defecto en la suite ofimática OpenOffice.org, que se puede descargar gratuitamente y permite firmar digitalmente los documentos. De esta manera podremos saber si el texto que tenemos ante nosotros es oficial o modificado.

Una vez instaurado este modelo, los costes de los libros de texto se limitarían a su impresión, que puede correr a cargo de los centros educativos y se puede subvencionar desde el estado. Las editoriales también podrían sacar ediciones de estos libros, e incluso versiones modificadas de los mismos (¿quién se lo va a prohibir?), pero a un precio competitivo comparado con el “Hágaselo usted mismo”.

Lo mejor de todo es que estos mismos libros de texto se podrían utilizar en todos los países hispanohablantes, previa adaptación de algunos contenidos a la realidad de cada sitio.

Hablemos de cifras

Un proyecto de esta envergadura en perfectamente asumible con el presupuesto y recursos del Estado. En la Educación Primaria Obligatoria, se imparten 5 asignaturas en el primer ciclo (Conocimiento del Medio, Educación Artística, Lengua Castellana y Literatura, Matemáticas y Religión/estudio), ya que en educación física no es necesario y 6 en el segundo y tercer ciclo de EP (se añade Lengua Extranjera).

En los tres primeros años de Educación Secundaria Obligatoria encontramos que se necesitan desarrollar 13 libros: 9 para las asignaturas troncales (Lengua Castellana y Literatura, Lengua Extranjera, Matemáticas, Ciencias Sociales – Geografía e Historia, Ciencias de la Naturaleza, Educación Plástica y Visual, Tecnología, Música, Religión/Actividades Alternativas) más 4 para cada una de las asignaturas optativas (Segunda Lengua Extranjera, Procesos de Comunicación, Taller de Matemáticas y Taller de Artesanía) además del correspondiente a Lengua y Literatura de las CC.AA, que debería ser desarrollado por cada comunidad. Un Total 15 libros.

Para el último curso de la ESO el número de libros necesarios aumentan ya que a las 5 asignaturas troncales que necesitan libro (Lengua Castellana y Literatura, Lengua Extranjera, Ciencias Sociales – Geografía e Historia, Ética, Religión/Actividades Alternativas) hay que añadir el de Lengua y Literatura de las CC.AA (de nuevo responsabilidad de las comunidades), 7 de asignaturas de elección (Matemáticas A y B, Física y Química, Biología y Geología, Educación Plástica y Visual, Tecnología y Música) y, al menos, 2 más correspondientes a asignaturas optativas (Segunda Lengua Extranjera y Cultura Clásica). Un total de 14 libros.

No obstante, existen 13 optativas más para las que se podría necesitar desarrollar un libro, si bien el hacerlo no parece un asunto tan prioritario. Estas optativas son: Una materia de Inciación Profesional, Taller de Astronomía, Imagen y Expresión, Taller de Teatro, Canto Coral, Expresión Corporal, Transición a la Vida Adulta y Activa, Conservación y Recuperación del Patrimonio Cultural, Energías Renovables y medio Ambiente, Botánica Aplicada, Papeles Sociales de Mujeres y Hombres, Informática y Materias diseñadas por el Centro).

En definitiva, estamos hablando de 93 libros (+13 adicionales) para toda la educación obligatoria de los futuros ciudadanos. Tras un breve estudio, no necesariamente representativo, de los libros de texto existentes en el mercado he encontrado que la media de capítulos de los libros de EP y ESO es de 12 y que el número medio de páginas de estos es de 14 (± 5). Estos valores, lejos de buscar la exactitud, pretenden ser orientativos para el cálculo que viene a continuación

Con los 135 millones de euros de ayudas del estado a libros de texto, repartidos entre los 1152 capítulos a desarrollar, se podría dotar de un presupuesto de 117.187,5 euros para desarrollar cada capítulo… ¡Si es que hay dinero hasta para imprimirlos! ¡Y por el coste de las subvenciones de un sólo año!.

¿Imposible? Ya existen antecedentes

Gracias a una iniciativa muy parecida Extremadura, una de las regiones más pobres de la Unión Europea, ha logrado pasar del subdesarrollo tecnológico a convertirse en referencia de desarrollo de la Sociedad de la Información, llevando Internet a todos los hogares e instalando un ordenador por cada dos estudiantes en las escuelas.

Evidentemente, en Extremadura no disponían de los fondos necesarios para pagar licencias de sitemas operativos y herramientas ofimáticas propietarias (como pasa con los libros de texto), así que invirtieron un 10% de gasto que habría supuesto esta solución en crear su propio sistema operativo con herramientas compatibles (gnuLinEx), impartir cursos de formación y hacer copias para distribuir gratuitamente entre la población. ¿A qué esperan los políticos para hacer lo mismo con los libros de texto?

¿Cuánto vale una vivienda en alquiler?

La actual burbuja inmobiliaria está provocando que las personas que alquilan pisos también estén perdiendo el norte, y veamos como se piden verdaderas fortunas por alquilar “trasteros reformados”. Quisiera resaltar el hecho de que, cuando alquilamos, estamos contratando un servicio, no comprando un producto.

Salvo que se hayan construido cerca nuevas infraestructuras publicas de interés (por ejemplo, una parada de metro), dotado de nuevos servicios al barrio o se hayan mejorado las instalaciones alquiladas (reforma del piso, nuevos electrodomésticos), el valor de uso del piso disminuye año tras año por el envejecimiento del inmueble.

Es importante tener esto en mente en todo momento. Existe una diferencia muy importante entre pagar una hipoteca de 1500€ al mes para terminar de pagar un piso en 30 años, que pagar 1000€ al mes por alquilar ese mismo piso durante 30 años. La diferencia es que al finalizar los treinta años, en el primer caso seremos los felices propietarios de un piso y en el segundo caso seremos 360.000€ más pobres (sin contar el incremento del alquiler). Así que… ¿cuánto aprecias tu dinero?

Lo más importante a la hora de alquilar es tener una idea del valor de mercado de lo que vamos a alquilar. Cuando veamos un piso que esté bien (es decir, amueblado, en un estado de conservación aceptable, en la zona que queremos, etc…) lo primero que hay que hacer es visitar la oficina virtual del catastro, donde podemos ver la superficie real de la vivienda que nos interesa y podemos obtener la referencia catastral de la misma para incluirla en el contrato de arrendamiento. Conviene imprimirse el informe catastral del inmueble por si pudiera ser de utilidad durante la negociación.

Lo segundo es ver lo que cuesta el metro cuadrado en la zona elegida. Varios sitios publican periódicamente un informe sobre la evolución del precio de la vivienda. Lo ideal es utilizar la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda sobre los precios de vivienda libre en capitales de provincia.

Se pueden utilizar otros informes de fuentes no oficiales para ajustar el precio final en función de la zona de la ciudad como, por ejemplo, los que publica idealista.com. No obstante, a la hora de utilizar estos datos conviene tener en cuenta que este tipo de estadísticas se elaboran sobre el precio de oferta del piso, no por el importe final de la venta, así que las cifras que recogen están un poco hinchadas. Esto se comprueba fácilmente comparando el precio medio del metro cuadrado en Madrid en el informe de idealista.com y en el del Ministerio de la Vivienda.

Sin embargo, este tipo de informes suelen ser más detallados que los oficiales y nos permiten establecer el valor relativo de una zona dentro de la ciudad. Para ello tan sólo hay que dividir el precio por metro cuadrado del barrio que queremos entre el precio del metro cuadrado de la ciudad. El resultado será un coeficiente mayor que 1 si la zona es cara y menor si la zona es barata.

Debemos multiplicar el coeficiente obtenido por el valor en euros del metro cuadrado en la ciudad de referencia para obtener una estimación “lo más exacta posible” del valor del metro cuadrado en el barrio que nos interesa. Ese valor, a su vez, los multiplicaremos por el número de metros cuadrados registrados en el catastro para uso como vivienda para obtener el valor de mercado del inmueble.

Para calcular un precio de referencia para la renta, mi sugerencia es dividir el valor de mercado que hemos obtenido para el inmueble entre la duración media de las hipotecas en España (expresada en número de meses) que podéis consultar en el Instituto Nacional de Estadística, en el Resumen Anual que publica la Asociación Hipotecaria Española, y/o en otros medios. En la primera mitad de 2006 el plazo era de 312 meses, es decir, 26 años.

De este modo obtendréis cuanto dinero deberíais invertir al mes para comprar la vivienda si pudierais comprarla al contado, es decir, excluyendo intereses. Nunca contéis los intereses al realizar este cálculo, ya que las personas que alquilamos no tenemos culpa de que la gente pida préstamos para comprar casas que no pueden pagar, ni estamos dispuestos a pagar los intereses de los prestamos de otros, motivo por el cual hemos optado por el alquiler.

Una vez obtenida la cifra, habrá que establecer qué porcentaje de esta inversión mensual que hemos calculado deberíamos pagar por el piso. Si el piso está recién reformado, amueblado con muebles nuevos y dispone de todos los electrodomésticos nos podríamos plantear pagar más del 85% mensual. Si la vivienda tiene un equipamiento medio y está conservada adecuadamente, creo que no deberíamos sobrepasar el 80%, ya que no vamos a disfrutar de la propiedad y si nos quedásemos más de 30 años perderíamos dinero.

También podemos consultar el mercado de vivienda de alquiler en la zona que nos interesa en servicios como el Ladrillometro, que nos permite comprobar la cantidad de viviendas en alquiler en la zona y lo que pagan sus inquilinos. Es una buena referencia, pero hay que tener en cuenta que la información la introducen los visitantes y puede no estar actualizada o ser inexacta.

Sobre todo negociar bien el precio del alquiler porque, salvo que se establezca un mecanismo alternativo en el contrato, la actualización de la renta se realizará incrementando la misma el equivalente a la variación del IPC en los últimos 12 meses. Es decir, que si hoy pagamos 100, el quinto año la renta será de 117 con un IPC constante al 4%.

Si el casero no invierte dinero en mejorar la casa (manita de pintura, muebles/electrodomésticos nuevos, etc..) y no se construyen nuevos servicios/infraestructuras en el barrio, el valor de uso de la misma disminuirá año tras año mientras que el alquiler subirá año tras año. Así que, insisto, negociar bien y no aceptéis tratos que no os beneficien.

A la hora de renovar, tratar de renegociar el alquiler a la baja, justificando la petición. Pagar religiosamente la renta el día 1 del mes, tener la casa cuidada y ser vecinos modélicos. Guardar las facturas de todas las reparaciones que hayáis realizado y calcular el dinero invertido en la casa del arrendador. Demostrar que alquilaros la casa es un buen negocio para el propietario.

Y no olvidéis iniciar la negociación al menos 2 meses antes de que venza la anualidad. Si el arrendador no cede a tus peticiones, infórmale de que tendrás que mudarte de casa y empieza a buscar. Si un mes y medio antes del vencimiento no ha firmado un papel diciendo que se acuerda mantener la renta sin incrementos, notifícale por burofax con certificación de contenido que rescindes el contrato al vencimiento de la presente anualidad. Ten muy presente que para que te bajen el alquiler y te suban el sueldo lo más fácil es cambiar de sitio.

La fianza (y otras garantías) del alquiler

La fianza es una cantidad de dinero que los futuros inquilinos del inmueble dejan en depósito al arrendador del mismo para responder, a la finalización del contrato, de posibles obligaciones pendientes (pago del último recibo de la luz/gas/agua/teléfono, posibles desperfectos de la vivienda, etc…). Su pago se debe hacer efectivo en el momento de celebrar el contrato.

Por ley, la cuantía de la fianza es el equivalente a una mensualidad para los arrendamientos para uso de vivienda, y de dos para arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Recordar esto, porque muchos arrendadores piden 2 meses de fianza, lo cual es contrario a la ley (Artículo 36).

La fianza se recupera a la finalización del contrato si no hay responsabilidades pendientes. Su devolución debe hacerse efectiva antes de un mes desde la puesta a disposición del arrendador del inmueble que nos alquilo y devueltas las llaves. En caso de demora, se devengará intereses hasta su pago.

La fianza es obligatoria y en ningún caso se puede exigir más meses de fianza que los legalmente establecidos según el uso del inmueble (por ejemplo, fianzas de 6 meses). Si lo desean, las partes pueden acordar otras garantías del cumplimiento de las obligaciones del inquilino como, por ejemplo, un aval bancario. En el post “Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso” hay una sección sobre los avales bancarios, que recomiendo leer, aunque ya os adelanto que no os interesan como inquilinos.

¿La fianza? En el IVIMA

En Madrid, como en otras muchas Comunidades Autónomas con la competencia transferida, existe un organismo que gestiona el depósito de las fianzas de alquiler. Por ley, el arrendador está obligado a depositar la fianza en el IVIMA.

Para ello, debe hacer un ingreso por el importe equivalente a la fianza que se le ha entregado en cualquier oficina de Caja Madrid o mediante transferencia bancaria a la cuenta nº 2038 / 0626 / 07 / 6000028637, de la que es titular “IVIMA Fianzas Arrendamiento”.

El plazo para realizar el ingreso es de 30 días hábiles desde la fecha de firma o entrada en vigor del contrato. En caso de que el arrendador tardase más en hacer el trámite, deberá ingresar la fianza más un recargo del 2%.

Una vez realizado en ingreso deberá presentar en el IVIMA original y fotocopia de la siguiente documentación: 1) El resguardo del Ingreso, 2) El contrato de arrendamiento, 3) DNI del arrendador y cualquier otro documento que pueda necesitarse (por ejemplo, poder notarial en caso de que el arrendamiento lo esté gestionando una persona diferente al propietario de la vivienda).

Este trámite se puede realizar en persona en la oficina del IVIMA en Madrid, cuyo horario de apertura es de Lunes a Viernes, de 9 a 14h, o mediante correo certificado (indicando dirección a la que devolver la documentación original y teléfono de contacto). La oficina está situada en la C/ Basílica, 23. 28020. Madrid. Teléfonos: 91 580 91 88 / 26. Fax: 91 420 62 95.

El incumplimiento de la obligación de ingresar la fianza en el IVIMA puede conllevar sanciones de hasta 6.010,12 € o hasta 90.151,82 €, dependiendo del tipo de infracción cometida.

Medidas preventivas frente a caseros olvidadizos

Muchas personas que alquilan casas sin declarar los ingresos piensan, con razón, que si ingresan la fianza en el IVIMA Hacienda detectará que están evadiendo impuestos. Lo que no saben es que Hacienda lo va a detectar igualmente al año siguiente, cuando los alquilados hagan la declaración de la renta y rellenen la casilla correspondiente al DNI del arrendador.

Por otra parte, sin el resguardo del depósito de la fianza las personas alquiladas no pueden acogerse legalmente a las deducciones que en la Comunidad de Madrid existen por alquiler para menores de 35 años. Por algún extraño motivo, el gobierno de la Comunidad ha legislado que sean los inquilinos quienes vigilen a sus caseros. No obstante, mi recomendación es incluirlo en la declaración: Si tenemos el contrato en regla y recibos de las mensualidades, ya no es problema nuestro.

No obstante, ¿cómo podríamos lograr la copia del resguardo de depósito de la fianza?. Una vez firmado el contrato y entregada la fianza, lo único que se puede hacer es presionar a nuestro casero/a para que cumpla con la ley y os lo entregue. Cada vez que hable con vosotros de subir el alquiler (o similar) le preguntáis por el resguardo. Como mínimo lograréis que os llame menos y, con suerte, que se olvide de subiros el alquiler. Si se niega, siempre le podéis denunciar, como él haría en caso de que dejaseis de pagar la renta.

Las verdaderas posibilidades de regularizar la situación de la fianza existen al principio del contrato. Como acto de buena fe y muestra de nuestra preocupación hacia nuestro casero (que estará muy ocupado gastando todo el dinero que nos cobra) podemos ingresar la fianza en el IVIMA en su nombre. Tan sólo necesitamos:

  • Original y fotocopia del contrato de arrendamiento.
  • Original y fotocopia del resguardo que acredita el ingreso.
  • Fotocopia del DNI (si es persona física) o CIF (si es persona jurídica) de propietario/arrendador.

Así que si conseguimos que firme el contrato y nos entregue una copia de su DNI (que ambas partes deberían entregar a la hora de formalizar el contrato) sin que le entreguemos el dinero de la fianza, podemos hacer los trámites a su nombre. Quizás no le haga gracia cuando le entreguemos el resguardo del depósito, pero estaremos totalmente cubiertos.

Podéis encontrar más información sobre fianzas en el IVIMA.

Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan, comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

  • Son nulas las clausulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo que dice la ley, salvo que lo permita la norma en concreto.
  • Una vez firmado el contrato, el arrendador no puede rescindirlo hasta el quinto año pero el arrendador (inquilino) puede rescindirlo al finalizar las anualidades avisando con 30 días de antelación. La única salvedad es si el arrendador declaró en el contrato que necesita la vivienda para su uso personal y decide hacer uso de ese derecho (que tiene limitaciones).
  • La fianza máxima para alquiler de vivienda es el equivalente a una mensualidad.
  • Respecto a la renta, sólo se puede solicitar el pago por anticipado de una mensualidad.
  • Durante los 5 primeros años, la renta sólo se podrá incrementar al finalizar la anualidad, y salvo que se haya pactado otra cosa, el incremento será el del IPC de los 12 meses anteriores.

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca, donde consta el titular, derechos inscritos (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está alquilando el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble o un contrato de alquiler que permite el subarriendo. En cualquier caso, tenemos que tener mucho cuidado en comprobar que todo está en regla.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet de su nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras), de su DNI, o de la dirección de la casa. Aunque en el 99% de los casos no obtendremos ninguna información útil, esta búsqueda puede darnos información interesante.

Avales bancarios

Se está poniendo de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura y TOTALMENTE INACEPTABLE. Debe ser lo primero que preguntéis antes de invertir un segundo en evaluar una vivienda. En caso de que sea inegociable, lo mejor es olvidarse de la casa, ya que el casero está demostrando ser poco razonable.

Podéis intentar que el casero recapacite proponiendo que él pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc..; o proponiéndole que suscriba un seguro de alquiler.

En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y haber descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse un tanto por ciento de lo que hayan pagado en concepto de alquiler en su declaración de la renta. Conviene informarse si este puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2005, los menores de 35 años que viven en alquiler pueden deducir el 20% del importe total pagado en concepto de alquiler si éste es mayor al 10 % de sus ingresos, lo cual suele ser difícil si sólo se está alquilado unos meses como, por ejemplo, cuando empezamos a vivir de alquiler (el primer año igual no podemos acceder a deducción). Otro requisito para desgrabarse es no superan 24.700€ en ingresos si tributamos individualmente, o 34.900 € en tributación conjunta.

Igualmente importante es saber que para tener derecho a esta deducción, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA

Subvenciones

El Plan de Vivienda Estatal 2005/08 establece subvenciones de hasta el 40% del precio del alquiler. Para acceder a dichas subvenciones, los inquilinos deben ser menores de 35 años, no ser titulares de una vivienda y sus ingresos no deben superar 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2006 es de 5.749,20 euros/año.

Esta ayuda es gestionada por las comunidades autónomas, que suelen requerir que el inquilino haya residido en la comunidad autónoma un periodo de tiempo (3 años en el caso de Madrid), esté al corriente de pago de todas las cuotas mensuales de arrendamiento y se haya empadronado en la vivienda alquilada. Existe un plazo de 4 meses desde la firma del contrato para solicitar la subvención.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de sus hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación, incluirlo explícitamente en el contrato y llevar el formulario de inscripción debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego el casero se olvide más adelante del trámite.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón ha realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet.

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico o poner la lavadora a funcionar, encender el horno, los fogones, el extractor…

Visitar el piso varias veces a diferentes horas y días. Ir a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activar todos los interruptores. Subir y bajar las persianas. Abrir y cerrar las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Ir anotando todo lo que veáis y quedar cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmar y fechar este documento (testigos incluidos), y hacer entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.