La actual burbuja inmobiliaria está provocando que las personas que alquilan pisos también estén perdiendo el norte, y veamos como se piden verdaderas fortunas por alquilar “trasteros reformados”. Quisiera resaltar el hecho de que, cuando alquilamos, estamos contratando un servicio, no comprando un producto.
Salvo que se hayan construido cerca nuevas infraestructuras publicas de interés (por ejemplo, una parada de metro), dotado de nuevos servicios al barrio o se hayan mejorado las instalaciones alquiladas (reforma del piso, nuevos electrodomésticos), el valor de uso del piso disminuye año tras año por el envejecimiento del inmueble.
Es importante tener esto en mente en todo momento. Existe una diferencia muy importante entre pagar una hipoteca de 1500€ al mes para terminar de pagar un piso en 30 años, que pagar 1000€ al mes por alquilar ese mismo piso durante 30 años. La diferencia es que al finalizar los treinta años, en el primer caso seremos los felices propietarios de un piso y en el segundo caso seremos 360.000€ más pobres (sin contar el incremento del alquiler). Así que… ¿cuánto aprecias tu dinero?
Lo más importante a la hora de alquilar es tener una idea del valor de mercado de lo que vamos a alquilar. Cuando veamos un piso que esté bien (es decir, amueblado, en un estado de conservación aceptable, en la zona que queremos, etc…) lo primero que hay que hacer es visitar la oficina virtual del catastro, donde podemos ver la superficie real de la vivienda que nos interesa y podemos obtener la referencia catastral de la misma para incluirla en el contrato de arrendamiento. Conviene imprimirse el informe catastral del inmueble por si pudiera ser de utilidad durante la negociación.
Lo segundo es ver lo que cuesta el metro cuadrado en la zona elegida. Varios sitios publican periódicamente un informe sobre la evolución del precio de la vivienda. Lo ideal es utilizar la estadística que elabora el Ministerio de Vivienda sobre los precios de vivienda libre en capitales de provincia.
Se pueden utilizar otros informes de fuentes no oficiales para ajustar el precio final en función de la zona de la ciudad como, por ejemplo, los que publica idealista.com. No obstante, a la hora de utilizar estos datos conviene tener en cuenta que este tipo de estadísticas se elaboran sobre el precio de oferta del piso, no por el importe final de la venta, así que las cifras que recogen están un poco hinchadas. Esto se comprueba fácilmente comparando el precio medio del metro cuadrado en Madrid en el informe de idealista.com y en el del Ministerio de la Vivienda.
Sin embargo, este tipo de informes suelen ser más detallados que los oficiales y nos permiten establecer el valor relativo de una zona dentro de la ciudad. Para ello tan sólo hay que dividir el precio por metro cuadrado del barrio que queremos entre el precio del metro cuadrado de la ciudad. El resultado será un coeficiente mayor que 1 si la zona es cara y menor si la zona es barata.
Debemos multiplicar el coeficiente obtenido por el valor en euros del metro cuadrado en la ciudad de referencia para obtener una estimación “lo más exacta posible” del valor del metro cuadrado en el barrio que nos interesa. Ese valor, a su vez, los multiplicaremos por el número de metros cuadrados registrados en el catastro para uso como vivienda para obtener el valor de mercado del inmueble.
Para calcular un precio de referencia para la renta, mi sugerencia es dividir el valor de mercado que hemos obtenido para el inmueble entre la duración media de las hipotecas en España (expresada en número de meses) que podéis consultar en el Instituto Nacional de Estadística, en el Resumen Anual que publica la Asociación Hipotecaria Española, y/o en otros medios. En la primera mitad de 2006 el plazo era de 312 meses, es decir, 26 años.
De este modo obtendréis cuanto dinero deberíais invertir al mes para comprar la vivienda si pudierais comprarla al contado, es decir, excluyendo intereses. Nunca contéis los intereses al realizar este cálculo, ya que las personas que alquilamos no tenemos culpa de que la gente pida préstamos para comprar casas que no pueden pagar, ni estamos dispuestos a pagar los intereses de los prestamos de otros, motivo por el cual hemos optado por el alquiler.
Una vez obtenida la cifra, habrá que establecer qué porcentaje de esta inversión mensual que hemos calculado deberíamos pagar por el piso. Si el piso está recién reformado, amueblado con muebles nuevos y dispone de todos los electrodomésticos nos podríamos plantear pagar más del 85% mensual. Si la vivienda tiene un equipamiento medio y está conservada adecuadamente, creo que no deberíamos sobrepasar el 80%, ya que no vamos a disfrutar de la propiedad y si nos quedásemos más de 30 años perderíamos dinero.
También podemos consultar el mercado de vivienda de alquiler en la zona que nos interesa en servicios como el Ladrillometro, que nos permite comprobar la cantidad de viviendas en alquiler en la zona y lo que pagan sus inquilinos. Es una buena referencia, pero hay que tener en cuenta que la información la introducen los visitantes y puede no estar actualizada o ser inexacta.
Sobre todo negociar bien el precio del alquiler porque, salvo que se establezca un mecanismo alternativo en el contrato, la actualización de la renta se realizará incrementando la misma el equivalente a la variación del IPC en los últimos 12 meses. Es decir, que si hoy pagamos 100, el quinto año la renta será de 117 con un IPC constante al 4%.
Si el casero no invierte dinero en mejorar la casa (manita de pintura, muebles/electrodomésticos nuevos, etc..) y no se construyen nuevos servicios/infraestructuras en el barrio, el valor de uso de la misma disminuirá año tras año mientras que el alquiler subirá año tras año. Así que, insisto, negociar bien y no aceptéis tratos que no os beneficien.
A la hora de renovar, tratar de renegociar el alquiler a la baja, justificando la petición. Pagar religiosamente la renta el día 1 del mes, tener la casa cuidada y ser vecinos modélicos. Guardar las facturas de todas las reparaciones que hayáis realizado y calcular el dinero invertido en la casa del arrendador. Demostrar que alquilaros la casa es un buen negocio para el propietario.
Y no olvidéis iniciar la negociación al menos 2 meses antes de que venza la anualidad. Si el arrendador no cede a tus peticiones, infórmale de que tendrás que mudarte de casa y empieza a buscar. Si un mes y medio antes del vencimiento no ha firmado un papel diciendo que se acuerda mantener la renta sin incrementos, notifícale por burofax con certificación de contenido que rescindes el contrato al vencimiento de la presente anualidad. Ten muy presente que para que te bajen el alquiler y te suban el sueldo lo más fácil es cambiar de sitio.
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