Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso

ESN: 7619007100567903946 | © infopor rux @ 2006.08.23 | 24 comentarios | Vivienda

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El mercado inmobiliario es un lugar lleno de codicia y falta de buena voluntad. Ir de buenecito no te va a reportar ningún beneficio. Infórmate, conoce tus derechos y exígelos. No aceptes promesas ni te fíes de los que te digan, comprueba la información en fuentes oficiales. Exige documentos y deja constancia por escrito de cualquier hecho relevante (con fotos y testigos). Y sobre todo, no aceptes ninguna propuesta si no te beneficia. Recuerda que eres el cliente, y el cliente siempre tiene razón.

Lo primero que tienes que hacer es leer la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, tu nuevo libro de cabecera. De su lectura obtendrás interesantes revelaciones como, por ejemplo:

  • Son nulas las clausulas que modifiquen en perjuicio del arrendatario lo que dice la ley, salvo que lo permita la norma en concreto.
  • Una vez firmado el contrato, el arrendador no puede rescindirlo hasta el quinto año pero el arrendador (inquilino) puede rescindirlo al finalizar las anualidades avisando con 30 días de antelación. La única salvedad es si el arrendador declaró en el contrato que necesita la vivienda para su uso personal y decide hacer uso de ese derecho (que tiene limitaciones).
  • La fianza máxima para alquiler de vivienda es el equivalente a una mensualidad.
  • Respecto a la renta, sólo se puede solicitar el pago por anticipado de una mensualidad.
  • Durante los 5 primeros años, la renta sólo se podrá incrementar al finalizar la anualidad, y salvo que se haya pactado otra cosa, el incremento será el del IPC de los 12 meses anteriores.

También conviene informarse de otras cosas:

¿Quién es mi casero?

Si realmente somos cautos, deberíamos acudir al registro de la propiedad donde, por unos 9,02€ + IVA podemos obtener un extracto sin valor legal de la información referente a la finca, donde consta el titular, derechos inscritos (incluyendo naturaleza, extensión y posibles limitaciones, prohibiciones o restricciones). Si la persona que trata de alquilar no es el propietario, tendrá que explicarnos en virtud de qué autorización está alquilando el inmueble. Casos típicos son disponer de un poder notarial válido para representar al dueño del inmueble o un contrato de alquiler que permite el subarriendo. En cualquier caso, tenemos que tener mucho cuidado en comprobar que todo está en regla.

Tampoco viene mal hacer una búsqueda en Internet de su nombre más dos apellidos (entre comillas, para que sólo nos devuelva resultados que incluyan todas las palabras), de su DNI, o de la dirección de la casa. Aunque en el 99% de los casos no obtendremos ninguna información útil, esta búsqueda puede darnos información interesante.

Avales bancarios

Se está poniendo de moda solicitar un aval bancario, que básicamente consiste en tener una cantidad de dinero bloqueada en el banco que el casero puede reclamar como garantía de que cobrará si no le pagamos. El banco, a parte de bloquear nuestro dinero nos cobrará por este servicio una cuota fija mensual en función de la cantidad avalada, que puede llegar hasta 1 año de renta.

Esta práctica es una locura y TOTALMENTE INACEPTABLE. Debe ser lo primero que preguntéis antes de invertir un segundo en evaluar una vivienda. En caso de que sea inegociable, lo mejor es olvidarse de la casa, ya que el casero está demostrando ser poco razonable.

Podéis intentar que el casero recapacite proponiendo que él pague los gastos del aval (pagándolos a parte, no pactando una reducción de la renta) ya que vosotros ponéis el dinero, u ofreciéndole otro tipo de garantías como enseñarle vuestro contrato de trabajo y 3 últimas nóminas, dos últimas declaraciones de la renta, etc..; o proponiéndole que suscriba un seguro de alquiler.

En caso de que no cambie de opinión, podéis estar contentos de haberos ahorrado una visita y haber descartado un casero que no os interesa tener.

Deducción IRPF

Muchas comunidades permiten a los inquilinos desgrabarse un tanto por ciento de lo que hayan pagado en concepto de alquiler en su declaración de la renta. Conviene informarse si este puede ser nuestro caso en el órgano competente de nuestra comunidad autónoma. Por ejemplo, en Madrid, para el ejercicio fiscal de 2005, los menores de 35 años que viven en alquiler pueden deducir el 20% del importe total pagado en concepto de alquiler si éste es mayor al 10 % de sus ingresos, lo cual suele ser difícil si sólo se está alquilado unos meses como, por ejemplo, cuando empezamos a vivir de alquiler (el primer año igual no podemos acceder a deducción). Otro requisito para desgrabarse es no superan 24.700€ en ingresos si tributamos individualmente, o 34.900 € en tributación conjunta.

Igualmente importante es saber que para tener derecho a esta deducción, el arrendador tiene que depositar la fianza en el Instituto de Vivienda de Madrid (u organismo autonómico equivalente), y debe habernos entregado copia del resguardo de su depósito. Es decir, no basta con tener un contrato en regla. Afortunadamente, en Madrid es obligatorio depositarla en el IVIMA, por lo que si el casero/a “olvida” hacer este trámite deberemos insistirle en que cumpla su obligación legal, que es bien fácil de hacer. Ya para nota sería incluir una cláusula en el contrato que contemple un plazo para realizar este trámite y penalizaciones en caso de incumplimiento por parte del arrendador.

En el artículo “La fianza (y otras garantías) del alquiler” se comenta más en detalle el proceso de depósito de la fianza en el IVIMA

Subvenciones

El Plan de Vivienda Estatal 2005/08 establece subvenciones de hasta el 40% del precio del alquiler. Para acceder a dichas subvenciones, los inquilinos deben ser menores de 35 años, no ser titulares de una vivienda y sus ingresos no deben superar 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), que en 2006 es de 5.749,20 euros/año.

Esta ayuda es gestionada por las comunidades autónomas, que suelen requerir que el inquilino haya residido en la comunidad autónoma un periodo de tiempo (3 años en el caso de Madrid), esté al corriente de pago de todas las cuotas mensuales de arrendamiento y se haya empadronado en la vivienda alquilada. Existe un plazo de 4 meses desde la firma del contrato para solicitar la subvención.

Empadronarse

Empadronarse es importante porque, entre otras cosas, nos da derecho a recibir asistencia sanitaria pública y a la escolarización básica de sus hijos en el municipio en el que vivimos. Además, suele requerirse para una gran cantidad de trámites administrativos (por ejemplo, para solicitar la tarjeta de residente para aparcar en zona de estacionamiento limitado, ayudas sociales, etc…). Estar inscrito en el Padrón también sirve como prueba de que residimos en un municipio determinado y es imprescindible para realizar los trámites que tienen que realizar los extranjeros que vengan a España, independientemente de que lo hagan de forma regularizada o no.

Para empadronarse en un piso alquilado es necesario contar con el permiso del dueño de la casa, así que no olvidéis mencionarlo durante la negociación, incluirlo explícitamente en el contrato y llevar el formulario de inscripción debidamente cumplimentado al acto de firma del contrato, no vaya a ser que luego el casero se olvide más adelante del trámite.

Con el formulario firmado, el contrato de alquiler, fotocopia del DNI de los arrendadores y nuestro DNI (copia más original) podemos acudir al Padrón ha realizar el trámite, aunque algunos municipios también permiten hacer la gestión por correo y/o Internet.

Antes de la firma del contrato

Antes de firmar el contrato hay que hacer una investigación exhaustiva de la casa y su entorno, porque después de firmar va a ser más complicado solucionar cualquier problema. Cuando visitéis el piso que os interesa revisar que la instalación eléctrica (bombillas, enchufes), de agua (grifos, cisternas, agua caliente) y gas (cocina, calentador) funcionan perfectamente. Llevaros el cargador del móvil para comprobar los enchufes por ejemplo.

Comprobar también que el inventario del piso es exacto y que todos los electrodomésticos incluidos funcionan correctamente. No os cortéis a la hora de enchufar el frigorífico o poner la lavadora a funcionar, encender el horno, los fogones, el extractor…

Visitar el piso varias veces a diferentes horas y días. Ir a la zona de noche y algún fin de semana. Aseguraros de que no se realicen actividades molestas en el edificio / vecindario, luego será demasiado tarde.

Después de la firma del contrato

Lo primero que hay que hacer al entrar en un piso, antes de iniciar la mudanza, es hacer una comprobación exhaustiva de todo, y dejar constancia de toda deficiencia, por pequeña que sea.

Aunque antes de firmar el contrato ya deberíamos haber revisado muchas cosas, ahora es cuando toca emular a los chicos de CSI: Arrastraros por cada metro cuadrado de la casa para detectar irregularidades, arañazos, manchas. Mover los muebles (alfombras y cortinas incluidas), darles la vuelta, cambiarlos de sitio, vaciarlos, subiros a un taburete para ver cada habitación desde otra perspectiva. Activar todos los interruptores. Subir y bajar las persianas. Abrir y cerrar las ventanas. No olvidéis las paredes y techos.

Ir anotando todo lo que veáis y quedar cuanto antes con alguien que pueda servir de testigo. Sacar fotos y redactar una lista numerada localizando cada desperfecto sobre un croquis de la casa, e indicando qué foto ilustra cada elemento de la lista. Firmar y fechar este documento (testigos incluidos), y hacer entrega de una copia al casero dejando constancia del momento de recepción y de su contenido. Lo más fácil es la entrega personal con acuse de recibo. Si lo deseáis, podéis escribirme para informaros de cómo contar con ayuda profesional para realizar este proceso.

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    juan antonio dice:

    Hola,
    llevo 1 año y 4 meses en una vivienda alquilada y el casero se niega a ingresar la fianza en IVIMA . Que pasos he de seguir para denunciarle ?? Puedo empadronarme para recibir ayudas o se me ha pasado el plazo?
    Tengo otro problema ; al casero se le olvido pasar la orden a mi banco para cobrarse un mes y al mes siguiente le volvio a pasar lo mismo . Puede ahora pasarme los dos meses a la vez ,a dia 15 de mes ?

    hada dice:

    Hola a todos:

    Tengo 30 años y me decidí a comprar un piso hace cuatro años. Se que fue un poco locura y me metí hasta el cuello, así que decidí alquilarlo. La única condición que pongo es alquilarlo con Aval bancario. Esto me da dos buenas garantías. Primero, que el banco se fia de mis inquilinos, con lo cual, yo no corro ningún riesgo, porque, ¿Quién mejor que un banco va asaber si alguien es solvente? Y segundo, el piso se queda en perfectas condiciones cuando los inquilinos se van. De hecho, se queda fenomenalmente bien, y todos hemos oido histotias de pisos destrozados o gente que no paga. En mi caso solo tengo buenas experiencias, ¡Y ya voy por los cuartos inquilinos! Han sido todos unos inquilinos excepcionales de los que recomendaría en calquier momento.
    Os aseguro que no pido aval por putear, si no simplemente porque necesito el dinero que me proporciona el alquiler. Desafortunadamente me he metido en el piso sola, y por más que quiero irme a vivir a él no puedo, no me llega el dinero, además, en mi familia, pues dependen un poco de mí, no somos para nada ricos, al contrario, bastante humildes, por lo que el aval, en mi caso, es la única condicion que pongo.

    Eso sí, no se puede pedir todo y no ceder en nada, así que pongo el precio del piso bastante razonable, de manera que siempre se lo he alquilado alos primeros que lo han visto. ¿Por algo será?

    Por favor, no penséis que los caseros son los malos de la película, seguramente también son seres humanos y probablemente no tengan mucho dinero, por eso alquilan, para poder vivir con dignidad.

    Graaaacias!

    Hada

    En respuesta a Juan Antonio, decirle que no hace falta que denuncie a su casero. Basta con ponerse en contacto con el IVIMA (http://www.readyfortomorrow.com/2006/09/02/la-fianza-y-otras-garantias-del-alquiler/) y solicitar copia del resguardo de la fianza. Cuando no lo encuentren, demostramos con el contrato original y nuestro DNI/NIE que esa casa está alquilada y solicitamos una investigación de oficio… del resto se encargan ellos. Cualquier documento que demuestre que hemos nos hemos preocupado nos será muy útil para justificar porqué las deducciones en la declaración de la renta.

    Respecto a las otras dos preguntas, no hay fecha límite para empadronarse (aunque sí que hace falta autorización de quienes estén empadronados). Normalmente se incluye una cláusula en el contrato al respecto. Por último, porque el casero se haya olvidado de cobrarte dos mensualidades, no implica que te vayas a escapar. Si se acuerda, te puede “ajustar las cuentas” en cualquier momento durante la duración del contrato. Si finaliza el alquiler y no te las ha cobrado, te puedes salvar si ambas partes firman un acuerdo por el que consideran todas las deudas saldadas (muy útil para evitar futuras reclamaciones).

    judy dice:

    Excelente post. Pregunta: Te devuelven la fianza con intereses?. Aquí en alemania al inquilino le devuelven el valor de la fianza + los intereses que ha generado.

    Varria dice:

    Hola! Sabeis algo de la compraventa o alquiler de casas en el caso del extranjero…? Hay leyes especiales/distintas cuando la persona quien compra/alquile no es español y/o no tenga residencia??
    (por ejemplo, un rico quien quiere comprar una casa en España aunque no va a vivir alli)
    gracias!

    EDUARDO dice:

    UN AMIGO ME VA ALQUILAR UNA HABITACION EN MADRID,ESTARE DESDE OCTUBRE HASTA JUNIO-2009,QUE DEBE HACER PARA REMITIRME LA SEPARACION,RESERVA O QUE DOCUMENTO DEBE ENVIARME A MI PAIS,O QUE DEBE HACER EL?ES IGUAL QUE ALQUILAR UN PISO LA DOCUMENTACION?,,,,SALUDOS Y GRACIAS
    EDUARDO
    LIMA-PERU

    comentario de Oscar dice:

    TENGO UN AMIGO MARROQUÍ SIN PAPELES QU ESTÁ EMPADRONADO EN OTRO MUNICIPIO Y QUIERE EMPADRONARSE EN VILLALBA (DONDE VIVE PERO NO LE DAN LOS PAPELES PARA EMPADRONARSE)QUE CLASE DE PROBLEMAS SI LOS HUBIESE TENDRÍA YO COMO PROPIETERIO POR EMPADRONARLE? GRACIAS.

    Propietario e inquilino Declaracion dice:

    Estimados señores
    Ante la situacion actual en la que vivimos mucho me veo obligada a tener que alquilar nuestro piso por el alto importe de la cuota de la hipoteca que asciende a 1600; hemos pensado alquilarlo en 1300 euros e irnos de alquiler a otra zona por 1000 euros al mes de alquiler, teniendo que asumir la diferencia es decir 300 euros..nos no queda de otro, serian 200-300 euros al mes a favor lo cual nos puede ayudar a esta crisis..como inlfuye este caso en la declaracion de la renta?…gracias por vuestros comentarios

    socios dice:

    Yo no alquilaria por 1300 euros para irme a otra casa por 1000 euros. Alquilar supone MUCHISIMOS problemas y gastos (tener que reparar la casa cuando la gente se vaya, pintar cuando se vayan, sustituir mobiliario, etc). Estos gastos son mayores que los 300 euros que te puedes ahorrar.

    socios dice:

    Además, fiscalmente no te interesa a menos que alquiles a una persona menor de 30 años (están exentos los impuestos).

    También si no te paga esa persona aunque solo sea 1 mes tienes un problema MUY grave que puede desencadenar la subasta de tu casa según nos comentas en tu situación económica.

    Alquilar es un mundo complejo para un casero, se tienen bastantes perdidas y no siempre “PIERDES TODO EL TIEMPO GASTANDO TODO EL DINERO QUE COBRAS” como dicen en esta web…. que es muy poco imparcial.

    YO pido 1 mes de fianza + 1 mes de deposito adicional, en esta web lo considerarian “INACEPTABLE” como dicen ellos…pero vamos, que lo aceptan todos los chicos que han venido a mi vivienda.

    Noe dice:

    No es que sea inaceptable (que lo es) es que además es ilegal y va en contra de la ley dictaminada para arrendamientos…los inquilinos si queremos independencia y encontramos algo que mas o menos se ajusta a nuestras expectativas, sacrificamos esa “adicionalidad”. Muy bien informado sobre lo que INTERESA y muy poco o IGNORANCIA para lo que NO.
    De obligaciones ni hablamos…

    Siento corregirte pero la ley 29/1994 dice que mínimo un mes para viviendas y dos meses para viviendas amuebladas y permite un acuerdo superior entre las partes.

    Santiago dice:

    Hola, estoy a punto de alquilar un piso y efectivamente me piden 2 meses de fianza por estar amueblado, pero en la ley no encuentro el artículo que lo especifica, ¿puedes indicarmelo? gracias.

    SOY LA AVALADORA DE MI HIJO LLEVA HACE 12 DIAS QUE LE DIERON LAS LLAVES DEL PISO ALQUILADO Y AÚN NO LE FUNCIONA LA CALEFACCION, ¿HAY FORMA DE EXIJIR UNA INDEMNIZACION, GRACIAS

    CHARO

    Que bien dice:

    Muy bien, ¿y como nos protegemos los que alquilamos de los sinvergüenzas que nos destrozan los pisos?.

    Yo tenia un piso alquilado a unos mal nacidos, en solo 10 meses (Se marcharon antes de finalizar el contrato), me destrozaron muebles, electrodomésticos, paredes, cortinas, puertas. Ni que decir que con la fianza no tengo ni para empezar.

    Por ese piso cobraba un mes de fianza y uno por adelantado, después de esta experiencia, voy a empezar a pedir al menos tres meses o bien un aval bancario. Es mi piso y quien lo quiera alquilar tendrá que pagar eso (Porque es un contrato privado y la fianza es insuficiente para casos como el que he contado), si no se lo alquilo no pasa nada (Mejor vacío a que me lo destrocen).

    Ahora tomate la molestia de escribir las cosas que interesan a los que alquilamos un piso pero desde el otro lado, e intenta ser lo objetiva que no has sido en este articulo.

    Rux dice:

    En mi opinión, las fianzas ilegales y los avales bancarios para lo único que sirven en para asustar a buenos inquilinos, que son la mayoría: más del 90% pagan religiosamente, se van cuando acaban el contrato y no destrozan las casas… algunos incluso las devuelven mejor de lo que estaban. Además, estos métodos no proporcionan ninguna seguridad: nadie se va a exponer a que el casero se quede con su dinero, así que ya sabes lo que puedes esperar si optas por estos métodos.

    ¿Que como se protegen los caseros/a? Pues muy fácil: con seguro de impago de alquiler con asistencia jurídica y cobertura de daños, que pagan el arrendamiento mientras echan a los inquilinos y se encargan de echarlos (porque cada día que pasa pierden dinero). Cuestan, máximo, media mensualidad al año y, por el mismo precio, investigan a los inquilinos para asegurarse que de que no van a dar problemas (y mermar sus beneficios).

    Ya está, no hace falta un artículo entero para explicarlo porque es como muy elemental. Pero aún te digo más: si no quieres hacer seguro sigues pudiendo reclamar las deudas dineraria vencidas, inferiores a 250.000 euros y acreditadas mediante documentos (contrato de alquiler, fotocopias DNI) sin abogado ni procurador. Basta con escribir al juzgado de primera instancia de tu localidad un modelo tipo explicando el caso, identificando a los deudores y adjuntado toda la documentación de que dispongas.

    ¿Que los tribunales tardan años en resolver? Bueno, paciencia, al menos la deuda está generando intereses al tipo legal del dinero (4% creo), así que es como si la tuvieras en un depósito. Porque ten por seguro que tarde, o más tarde, acabarán por embargar los bienes de los inquilinos (y arrastrarán esa deuda hasta que sean solventes). Supongo que también podrás utilizar este procedimiento para reclamar los daños ocasionados siempre que así se estipule en el contrato de arrendamiento, los evalúe un perito y adjuntes las facturas de las reparaciones.

    ¿Que encima siguen en casa? Pues para eso se creó en 2009 el desahucio express: en un mes a la calle. Si tienes mucha prisa, o la cosa no funciona, puedes ir todos los días al piso y condenar la cerradura con silicona hasta que se vayan. No es un método muy ortodoxo, pero no me parece demasiado ilegal (no invades la casa y eres propietario/a de los bienes dañados)… de todas formas, que no te pillen (o manda a otro). Si lo haces cuando no hay nadie en casa es más divertido. Otra forma de hacer lo mismo, más caro pero 100% legal, es proponer a la comunidad de vecinos un cambio en la llave del portal (ante todo, seguridad) pagada por ti, informando mediante circular de lo que pasa y que la gratuidad está condiciona a que nadie le facilite una copia a los morosos.

    socios dice:

    NOE. no, el alquiler de la vivienda es un mes de fianza. Y el alquiler de la televisión es otro mes de fianza, te gusta mas asi?

    Con la de problema que dan los inquilinos, está la cosa como para fiarse. Te dejan la casa destrozada, pintura tirada, todo sucio. Si pudiera evitar alquilar ó volver atras lo haría sin pensarmelo.

    Ana dice:

    Somos estudiantes y nos piden para hacer el contrato de alquiler del piso una fotocopia del recibo de contribución o IBI de nuestros padres. Es habitual?Que supondría?La verdad es que estamos un poco perdidas y agradeceríamos un poco de información al respecto. Gracias!

    Pedro dice:

    Buenas noches,

    Os contacto porque he alquilado el piso hace ya 3 años a través de una agencia y me han hecho dejar aparte de su mes de comisión 6 (seis) meses en concepto de fianza.El tema es que no hacía mucho que estaa aquí y no tenía conocidos a quien consultar y ante la desesperación por cerrar el tema los deje a la agencia en metalico.

    Estoy revisando la reglamentación y los post y veo que el máximo es de 1 o 2 meses máximo. Porque vía debo hacer el reclamo a la agencia? Gracias por vuestra ayuda

    aroa dice:

    buenas tardes, tenogo un problema me gustaria haber si alguien me puede ayudar.
    en el mes de julio alquile un apartamento durante todo el mes el propietario a parte del mes d alquiler nos pidio 500 euros de fianza todo parecia ir muy bien le pagemos el mes y le dimos esos 500 euros en concepto de fianza pasado este mes llego el dia de marchar el señor vino a recoger las llabes reviso el apartamneto que todo estubiese correcto y nos devolvio la fianza, pasados 11 dias se comunica conmigo vial msm y e-mail pidiendome x dinero segun el en desperfectos cosa q es mentira lo peor q este señor me a llegado a denunciar.
    alguien puede decirme q puedo hacer?
    gracias y slaudos.

    M.Luisa dice:

    Hola firmamos un alquiler de un apartamento en principio por un año para mi mama,pero a los 5 meses se puso enferma y me la traje para casa (ya que no se puede mover)tengo un certificado del medico que lo comunica asi,tengo que ir a hablar con el casero y pedirle si puedo dejar la vivienda ya que nadie puede vivir alli.¿tengo que pagarle todo el año?que dice la ley a ese respecto.
    Gracias

    mari dice:

    HOLA ,buenas noches tengo un problema haber si me pueden ayudar .Mi hija alquilo un piso con una agencia osea 3 meses pago .Ahora ella se quiere ir del piso entre otras cosa por que hay termitas llego el dueño del piso y le dijo que habia tirado unas macetas con sus plantas he de decir que no estaban en las fotos y es mas , el dueño le dijo que tirara todo lo que quisiera pues el piso estaba muy sucio.Ahora no quiere devolverle la fianza y la agencia se le pone en plan chulo diciendo que se firmo un contrato y que se aguante necesito ayuda por favor ,MUCHAS GRACIAS.

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Enlazado desde La fianza (y otras garantías) del alquiler | Ready for Tomorrow @ 2007.04.29, 20:17

[…] del cumplimiento de las obligaciones del inquilino como, por ejemplo, un aval bancario. En el post “Cosas que te interesa saber si vas a alquilar un apartamento o piso” hay una sección sobre los avales bancarios, que recomiendo leer, aunque ya os adelanto que no os […]

Enlazado desde La fianza (y otras garantías) del alquiler @ 2008.04.8, 14:42

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